澳洲房产，投资首选——永久产权，稳固升值

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　　投资？保值？套利？品位生活？--选择澳洲房产！

　　无论您想移民、留学还是旅游，澳洲都将是一个您不得不考虑的国度。这里气候宜人，风景优美，社会福利制度健全，不得不说，卓越的自然、人文环境塑造了她独特的魅力。难怪近些年来，全世界的人们都对澳洲趋之若鹜。

　　如果将享受澳洲的生活作为一种生存意义上的投资的话，那么澳洲无疑是一个大蓝筹，在这种背景下，习惯金融思考的人们可能会问：澳洲的优势既然如此具有持续性和不可替代性，那么一定会伴随极具投资价值的实际投资产品存在，是什么呢？

　　绝对是澳洲房产！

　　首先我们从“基本面”来简单认识一下澳洲这个大蓝筹。

　　政治上，澳洲是世界上政治不稳定风险最低的国家之一。她是独立的大洲，远离纷争，社会民主，政治稳定。其政治体制可以迅速回应经济挑战并作出相应的政策调整。

　　法律上，澳洲拥有公开、高效和透明的法律制度，腐败程度低，优于美英等发达国家。这归功于强有力的核查与制衡制度，以及备受尊重的司法和执法系统。

　　政策上，澳洲决策实施效果明显。一份行政意见调查表明，澳大利亚政府政策的透明度居世界第四位。

　　经济上，澳洲依托其丰富的矿产资源，给予本国经济长期增长强有劲的动力。

　　生活上，澳洲是世界上生活水准最高的国家之一，它拥有宜人的气候、美丽的环境、高质量的社会与文化基础设施。其五个大陆首府/州府城市均位居世界最适合居住的前十大城市之列，而生活成本却大大低于许多其他国家和地区。

　　在这样优良的宏观背景下，澳洲房产有哪些具体特性呢？购买价格是否会过高，对投资人而言，她的投资回报又怎样？

　　澳洲的房屋包括房产和土地两种所有权，不同于中国房产有70年的规定，澳洲房产享有永久产权，可传承子孙后代，且子女继承时无须缴纳遗产税。此外，房产可成为您的移民认可资产，将会给移民官员留下非常好的印象，有助移民批核。

　　根据澳洲房产自上世纪60年代开始到今天四十余年间的房价走势来看，其房价平均每7至8年翻一番，年房产增值在10%-15%之间，最高曾达到20%.目前澳洲的房价各城市有所不同，其中墨尔本房屋的中价位是44万澳币，悉尼的中价位是53万，阿德莱德是35万，布里斯班是43万，基本以别墅为主，折合人民币在250-450万元之间。如果按照平米计算，部分地区的房价在6000-10000元人民币/平米，低于国内发达城市水平。应该说房屋价格尚处于低位，上涨空间很大。另外，由于可以采用高额贷款，投资者只需投资总房价的20%-30%即可，贷款更可只还利息不还本金，所以，投资者的实际支出在50万-90万人民币之间，而投资回报率可以达到60%-80%.

　　可是采用银行大额贷款的话，是否会因澳币利息过高而无法承受月供呢？

　　如果您是在国内购买澳洲的房产，那么可以通过香港采用港币贷款的模式来完成，现行港币利率在3%左右，大大低于澳币的6%,这之间的利差就是在国内购房最大的吸引力所在。另外，所购买物业可以出租，房租收入稳定，一般维持在5-7%左右，每年都会根据CPI增加。目前澳洲各大城市的房屋空置率都非常低，其中墨尔本的房屋空置率降至历史极低的1%以下，由于土地的有限和建筑速度的固定，新房每年供不应求，房屋出租市场更出现一房多人求的局面。这不仅保证了投资人房产的稳定升值，也使出租回报率大大提高。由于贷款可以只还利息不还本金，细心的人一定会发现，购买澳洲房产在支付首付的两成之后，并不需要再支付月供，年租金7%减去年利息3%之后还有相当的剩余，这部分剩余作为投资收益也流进投资人的帐户。如果把首付作为投资本金，每年的租金剩余作为回报收益，那么每年的收益率也可以达到10%以上，这大大降低了风险，提高了收益。

　　下面采用一个与中国深圳房价的具体对比来阐述澳洲房产的投资价值：

　　注：由于只还利息不还本金最长15年，所以利息总额小于224*3%*20年=135万

　　由上述图表可以很显然的看出，在澳洲购买一栋相同的别墅，其耗资和收益将是深圳别墅所远不能及的，加上未统计于内的澳洲生活环境和自然风光，以及未来房产本身的升值潜力，澳洲无疑是最优的选择。在此，笔者感叹，当人们从梦中惊醒之时，恐怕澳洲房价已高歌而去。

　　那么，在购买澳洲房产的过程中是否会出现一些法律问题或者欺诈风险呢，资金的安全性如何保障？

　　在澳洲，房地产交易早已形成了一个完善的法律体系。澳洲政府对开发商和中介机构有着严格的管理和监督。在澳洲购房，全程都需要开发商和投资者双方律师陪同，投资者的律师会把关每一个环节，对投资人负责，确保投资人在房产交易中不会蒙受损失。而律师的合法性则由政府监管，各个环节均有效衔接。因此，在澳洲投资房产，一切手续都显得十分规范和便捷，在最大程度上保证了投资者的利益。所以您不必担心出现烂尾楼或者开发商卷款私逃这种在国内曾经出现过的风险。

　　最后让我们来看一下各大机构和专家的分析预测。

　　经济预测机构BIS Shrapnel在其发布的“2008-2011年房地产前景预测”报吿称，2008/09年度，随着海外移民涌向澳洲，澳大利亚人口预计增长1.5%,达到20世纪80年代以来的最高增长水平，对房屋需求将持续走强，由于人口的增长，澳洲房价在未来三年内将大幅上涨。预计到2011年6月份之前三年内，昆士兰房屋价格会大幅增长；布里斯本，黄金海岸，阳光海岸房产价格预计将增高22%;悉尼到2011年中期，平均房产价格预计将达65万，处于全国最高位，而房地产价格预计在三年内增长18%;至2011年，墨尔本和阿得雷德的房价预计增长16%,其次为堪培拉，增长15%.

　　报吿作者Angie Zigomanis还说，随着信贷市场状况在2009年逐渐好转，各大银行也许会推出较为优惠的贷款利率，这会相应推动房产价格进一步走高。其他专家则表示：到2012年，澳洲的悉尼、墨尔本、布里斯班等主要城市的房地产将会继续增值一倍以上。

　　不难看出，澳洲房产的确是一项风险低收益高的优质投资品种，这决定了她在国内必将掀起一阵海外投资的热潮，由于目前大部分需求由移民等高端人群产生，澳洲房产真正的投资价值并未在国内显现。但客观上低成数的首付资金和国际低利息货币贷款利差的存在，这种黄金投资机会将会被越来越多的人所接受，而这又必将进一步推高澳洲房价。可以说，越早进入澳洲房产市场，风险越低，收益越高。拥有金融投资意识的您，是否应该考虑一下做出合理的投资决策呢？

　　海外房产投资首选机构 邦拓置业